Для этого потребуются тысячи гектаров земли, которой в старой Москве нет
Тимур Сайфутдинов, Генеральный директор компании Point Estate
Власти города Москвы намереваются снести 8000 хрущевок и переселить около 1,6 млн человек. Пока заявляется, что приоритет программы – переселение людей внутри одного района. Обитатели пятиэтажек хотят получить новое жилье на соседней улице. Но, увы, это фантастика. Во-первых, районы в Москве разные: например, Басманный простирается от Китай-города (Лубянского проезда) до ст. м. «Электрозаводская», а это уже за Третьим транспортным кольцом (ТТК). Пресненский район тянется от Большого Кисловского и Газетного переулков (недалеко от Кремля) за пределы ТТК – до Шелепихинской набережной. Во-вторых, чем меньше площадь района, тем сложнее будет оставить жителей в его пределах – там просто негде строить новое жилье. Неслучайно уже сейчас заговорили о том, что для переселенцев будут делать комплексную застройку и переселять из 10 пятиэтажек в две или три 22-этажки. Но располагаться они, скорее всего, будут там, где есть свободная земля. В новой Москве ее, например, много. А на месте хрущевок, скорее всего, появится что-то элитное. Видимо, поэтому и встал вопрос об «упрощении юридических процедур переселения».
Что будут строить взамен устаревших пятиэтажек? Если 17- или 22-этажную «панель», то через 40 лет ее тоже придется сносить и возводить новую, но уже 50-этажную. Этот процесс бесконечен, поскольку любые панельные дома рассчитаны максимум на 30–40 лет. Просто покупатели квартир об этом не знают.
Сколько нужно построить нового жилья? Допустим, будут менять квартиру на квартиру, без учета «подарков от государства» в виде расселения нескольких поколений на отдельную жилплощадь. Средняя квартира в пятиэтажке – 40 кв. м. Снести планируется 25 млн кв. м – получается приблизительно 625 000 квартир. Но средняя площадь новых квартир будет уже не 40, а 60 кв. м – жилье все-таки современное. Таким образом, построить придется 37,5 млн кв. м жилья. То есть 3000 стандартных девятиэтажных шестиподъездных домов на 200 квартир. Или 1750 17-этажных домов. Если бы эта программа была рассчитана на 10 лет, все было бы понятно: в год нужно сдавать по 300 домов, что вполне реально. Но срок заявлен до конца 2018 г.!
В среднем шестиподъездная девятиэтажка занимает около 1 га городской земли (например, участок 200 х 50 м). Для 3000 девятиэтажек потребуется 3750 га свободных площадей. Для 1765 17-этажек – 2200 га. Мы опять возвращаемся к вопросу свободной территории, пригодной для застройки, которой в старых районах города просто нет.
При озвученной себестоимости строительства 80 000 руб. за 1 кв. м общий бюджет программы составит 3 трлн руб. Сумма немалая, учитывая, что весь бюджет города Москвы в 2017 г. равен 1,976 трлн руб. Москва собирается выделить на этот проект 300 млрд руб. Остальное – за счет инвесторов. Но как показала предыдущая программа, особого интереса у инвесторов такие проекты не вызывают.
При нереальных сроках и неясности в вопросах финансирования можно предположить, что программа в основном коснется только тех пятиэтажек, которые стоят на дорогой земле: внутри ТТК, на западе, юго-западе Москвы. Освободившиеся лакомые куски можно будет застроить более дорогим жильем на продажу. И вот здесь-то и можно будет заключать выгодные инвестиционные контракты!
Другим выгодоприобретателем второй волны расселения пятиэтажек станут ДСК, недозагруженные из-за кризиса. Такая масштабная программа без лишних проволочек обеспечит сверхплановую работу этих предприятий на много лет, а значит, и стабильную прибыль их собственникам.
Но скорее всего весь этот проект – не более чем рекламный ход перед надвигающимися в 2018 г. выборами: «Обеспечим всех нуждающихся достойным и комфортным жильем!» За предыдущие четыре «жирные» пятилетки, правда, не смогли, но вот за последний перед выборами год обязательно успеем.
Комментариев нет:
Отправить комментарий