Мировой опыт

Источник: http://www.kommersant.ru/doc/3248954

История доступного жилья в Великобритании напоминает российскую, отличаясь отдельными деталями. Здесь тоже когда-то были построены свои "хрущевки", от которых со временем стали избавляться, а совсем недавно объявили о намерении снести "худшие из них". И в Британии обитатели квартир в таких домах и девелоперы со строителями имеют прямо противоположные точки зрения на снос морально и физически устаревшего доступного жилья.

Фото: Андрей Воскресенский / Коммерсантъ

Уродливое, но социальное

Английского "Хрущева" звали Клемент Ричард Эттли. Именно при нем, сменившем в 1945 году Черчилля на посту премьер-министра, началось массовое строительство доступного жилья для рабочего класса Великобритании. Впрочем, подобное строительство было продолжено при следующих правительствах, так что ничьего имени британское дешевое жилье не носит.

С 1946 по 1981 год в Великобритании было построено 5 млн домов, относящихся к категории социального арендного жилья (council housing). Многоэтажных, уродливых с точки зрения архитектуры. Но это были отдельные квартиры со всеми удобствами, а арендная плата была доступна малообеспеченным слоям населения. В подобных домах жили 42% жителей страны, платя за аренду муниципальному совету или жилищной ассоциации.

В 1980 году, при Маргарет Тэтчер, была проведена приватизация социального арендного жилья, но не бесплатная. По программе Right to Buy арендаторы получили возможность выкупить свои квартиры со скидкой 33-50% от полной рыночной стоимости. Платная приватизация пользовалась большой популярностью. К 1996 году программой воспользовались 30% жильцов, в частные руки перешло 2,2 млн домовладений. К настоящему времени 40% жилья, приватизированного по программе Right to Buy, сдается — по рыночным ценам, превышающим (как минимум на 20%, иногда намного больше) ту цену, которую платят за аренду обитатели неприватизированного жилья. В Лондоне с 1979 по 2015 год был выкуплен жильцами 41% квартир в социальном жилье, принадлежащем муниципальным органам власти.

В настоящее время в социальном жилье проживает 8% населения Великобритании. В то время как число квартир и домов, сдаваемых в социальную аренду, сокращалось за счет их выкупа, новое социальное жилье строилось слишком медленно. Местным органам власти не выделялось достаточно средств на эти цели. Жилищные ассоциации строили примерно вдвое меньше жилья, чем требовалось, зато имели превосходные финансовые показатели. В 2013-2014 годах было построено 30 тыс. единиц жилья, попадающего в категорию социального. Очередь на такое жилье из-за его дефицита достигла гигантских размеров. В 2015 году в ней числились 1,4 млн человек.

Стройка по плану

13 октября 2015 года правительство Великобритании внесло в парламент новый законопроект по жилищному строительству и планированию. Глава кабинета Дэвид Кэмерон охарактеризовал этот закон как "общенациональный крестовый поход с целью строительства жилья". Была поставлена цель — 1 млн новых единиц жилья к 2020 году, то есть 200 тыс. ежегодно.

В законопроекте были предусмотрены меры, направленные на борьбу с жилищным кризисом. Так, местные органы власти обязаны выделять часть домовладений для продажи как "первое жилье". Покупатели в возрасте не старше 40 лет, ранее не приобретавшие недвижимость, получат скидку 20% от рыночных цен. В случае продажи "первого жилья" в течение первых пяти лет продавец должен будет вернуть часть полученной скидки. Нынешние обитатели социального арендного жилья, имеющие высокий доход, должны будут вносить повышенную арендную плату, чтобы сохранить за собой право снимать это жилье. Ряд мер будет касаться упрощения бюрократических процедур, необходимых для постройки домов. В частности, будет оказана господдержка желающим строить жилье самостоятельно. Правительство заверяло, что благодаря всем этим мерам поколение тех, кто снимает жилье, сменится поколением тех, кто покупает жилье. В планах правительства много места уделяется увеличению темпов строительства доступного жилья. Вопрос лишь в том, какое жилье считать доступным. Кандидат в мэры Лондона на выборах 2016 года Зак Голдсмит определял как "доступное" в британской столице жилье, цена которого не превышает £450 тыс. ($557 тыс.). По подсчетам организации Shelter, такое жилье доступно для тех, кто способен заплатить депозит в размере £98 тыс. и иметь заплату £77 тыс. в год. Таким критериям соответствуют всего 4% жителей Лондона. И это совсем не те люди, которые сейчас снимают муниципальное жилье. В провинции доступным жильем считается то, цена которого не превышает £250 тыс.

В январе 2016 года премьер-министр Великобритании Дэвид Кэмерон объявил о программе реконструкции почти 100 "неблагополучных микрорайонов". Стоимость программы оценивается в £140 млн. В статье, опубликованной в газете The Sunday Times, господин Кэмерон писал, что в таких районах на голову может свалиться кусок бетонной плиты, а темные аллеи между многоэтажных домов — идеальная среда обитания преступников и наркоторговцев. По мнению Дэвида Кэмерона, подавляющее большинство участников лондонских беспорядков в августе 2011 года были обитателями подобных районов.

Протестанты и выгодополучатели

По оценке компании Savills, занимающейся инвестициями в недвижимость, благодаря сносу социального жилья в Лондоне можно будет добавить 360 тыс. новых единиц жилья и увеличить стоимость недвижимости в этих районах вчетверо. Дело в неэффективном использовании земли — больших незастроенных пространствах между домами. Дома средней этажности и дома ленточной застройки помогут использовать земельные участки более эффективно.

Противники правительственных планов сноса социального жилья утверждают, что "регенерация неблагополучных микрорайонов" выгодна лишь девелоперам, желающим построить дорогое жилье на месте доступного. А вместо слова "регенерация" недовольные сносом используют хлесткий термин "социальная чистка" (по аналогии с "этническими чистками"). Те, кто выкупил жилье в доме, принадлежащем муниципальному совету или жилищной ассоциации, получали при выселении денежную компенсацию. Но размер такой компенсации не позволял приобрести квартиру по рыночным ценам в том же районе, в котором находилось социальное арендное жилье. Тем, кто арендовал социальное жилье, предоставлялось другое социальное жилье. Но результат во всех случаях был один — переезд в районы с худшим качеством жизни, например на дальние окраины городов. В Лондоне, например, новое социальное жилье строится только на окраинах, а его качество оставляет желать лучшего.

Те немногие, кому удалось остаться в привычном старом районе, столкнулись с резким ростом арендной платы.

В последние годы отдельные микрорайоны социального арендного жилья в Великобритании, в том числе в Лондоне, были ликвидированы, хотя масштабов, какие предлагал господин Кэмерон, этот процесс не имел. Застройщиков обязывают отдавать определенный процент квартир в новостройках под социальную аренду, но они не торопятся выполнять эти требования. Так, в микрорайоне Хейгейт из 2535 запланированных к постройке домовладений на долю "социалки" приходится лишь 79.

Проекты сноса социального жилья неоднократно наталкивались на серьезное сопротивление жильцов. В Лондоне вопрос стоит особенно остро. В 2014 году группа молодых мам, которых должны были выселить из социального жилья в районе Ньюэм за пределы Лондона, решили не покидать столицу и самовольно заняли четыре квартиры в предназначенном под снос доме, принадлежащем муниципальному совету. Они развернули кампанию борьбы за свои права и одержали победу. 40 семьям удалось получить разрешение местных органов власти на то, чтобы остаться в социальном жилье. После этого несколько участниц кампании поставили спектакль "Страна трех многоэтажек", рассказывающий их историю, и стали показывать его в микрорайонах, где расположено предназначенное к сносу социальное жилье, чтобы привлечь внимание к проблеме и вдохновить на борьбу товарищей по несчастью.

В марте 2016 года в Лондоне состоялась многотысячная демонстрация. Люди протестовали против того пункта законопроекта, по которому хорошо обеспеченные обитатели социального жилья должны будут платить за него по ценам свободного рынка. К хорошо обеспеченным законопроект относит тех, чей совокупный семейный годовой доход превышает £40 тыс. для Лондона, £30 тыс. для остальной Британии. По мнению протестующих, в случае вступления этого пункта в силу тысячам людей придется покинуть свои дома.

Жилищная политика стала предметом яростной межпартийной борьбы. Находящиеся в оппозиции лейбористы критикуют жилищный законопроект консерваторов. По их оценке, в случае его утверждения к 2020 году число домовладений, принадлежащих муниципальным органам власти, уменьшится на 190 тыс. (и эта оценка была сделана до того, как стало известно о планах снести 100 "худших" микрорайонов). В палате лордов британского парламента, где консерваторы в меньшинстве, в проект было внесено множество поправок, затрагивающих все его основные пункты. Например, время перепродажи без финансовых потерь было увеличено с 5 до 20 лет, совокупный семейный годовой доход, обладателей которого следует считать обеспеченными, поднят с £30 тыс. до £40 тыс. в Лондоне и до £30 тыс. за его пределами. При этом "обеспеченная" семья, зарабатывающая £40 тыс. в год, не сможет себе позволить покупку "доступного" жилья в британской столице.

Критики программы "регенерации" 100 "неблагополучных" микрорайонов в исторических центрах городов заявляют, что £140 млн, выделенных на это, не хватит даже на то, чтобы оплатить работу бульдозеров, сносящих здания. О том, чтобы это хоть в какой-то степени помогло решению проблемы доступности жилья, и речи нет.

Автор: Алексей Алексеев