Юлия Латынина: В своем текущем виде проект реновации — это не что иное, как гигантский проект создания искусственного спроса на жилплощадь

Источник: https://www.novayagazeta.ru/articles/2017/05/19/72494-prostite-no-vse-taki-kakova-etazhnost

Как легко могли заметить читатели «Новой», до сих пор действия московской мэрии вызывали у меня изрядное одобрение. Я поддерживала платные парковки, снос торговых фавел, плитку, широкие тротуары — словом, все, благодаря чему в течение буквально нескольких лет Москва превратилась из города третьего мира, каковым она стала при мэре Лужкове, в пригодный для жизни европейский город.

Мой кредит доверия был так велик, что после объявления о реновации я взяла тайм-аут: мне хотелось сначала посмотреть на законопроект, а потом выносить суждение.

Теперь законопроект опубликован. Опубликован также список домов: и в нем не только страшные хрущобы, но и площадки, которые представляют собой лакомый кусок для застройщика.

И теперь уже можно сказать, что реновация будет крупнейшей градостроительной и социальной катастрофой, последствия которой для мегаполиса непреодолимы.

Что не так с идеей реновации

Для начала позвольте маленький пример. Возьмем город Венецию. В городе Венеции все дома — пятиэтажки, не считая Сан-Марко. Улицы между этими домами малюсенькие, даже центральных улиц едва хватает на то, чтобы впритирку разошлись двое. Притолоки в домах низкие — вечно стукаешься лбом, квартирки крохотные.

И вот представляете, приходит мэр и говорит: «Фонд жилья в аварийном состоянии. Люди живут в старье с низкими потолками. Штукатурка отваливается. Мы все ваши дома снесем и предоставим вам жилье в том же районе и равнозначное. Площадь у этого жилья даже больше будет. При этом вся инфраструктура — улицы шириною в два человека, каналы шириною в две гондолы — останется прежней. А домики — да, домики теперь будут не в три этажа, а в тридцать».

Такому мэру за это предложение дадут по голове. Потому что район в три этажа — это одно, а тот же самый район в тридцать этажей — это совсем другое. И никакого «того же района» и «равнозначного жилья» при такой мене быть не может. Район тот, да не тот. Был Сан-Марко, стал Бирюлево.

Хрущевские пятиэтажки, конечно, не Венеция. Но градостроительный принцип тот же.

Представьте себе, что вы жили на третьем этаже хрущевки, с зеленым палисадником в тихом районе. А стали жить на том же самом месте, только на пятнадцатом этаже, с каменным двором-колодцем, забитым машинами, а садик, поликлиника и транспортная инфраструктура остались такими же — притом что число жителей возросло на порядок.

У хрущевок скверная репутация. Смысла ее оспаривать нет: хрущевки — это, конечно, моветон. Но проблема не в том, что хрущевки плохи. Проблема в том, что нынешние высотные кварталы на порядок их хуже.

Возьмем, к примеру, квартал «Перспективный» — тот самый, из-за которого недавно Илью Варламова зеленкой облили в Ставрополе. Это типичный пример современной российской застройки.

На площади в 350 тыс. кв. м стоит 46 многоквартирных домов общей площадью почти 700 тыс. кв. м, дворы-колодцы. На весь квартал — детский садик на 250 детей. Своей школы нет. Своей поликлиники нет. Выехать из квартала невозможно: все эти семьсот тысяч кв. м жилой площади упираются в один выезд, и там в часы пик — ад.

Отличие квартала «Перспективный» от того, что построят при реновации, только одно — жилье в квартале «Перспективный» люди покупают добровольно. А вот переселять из хрущевок в московский квартал «Перспективный» на 1,6 млн человек будут в приказном порядке.

Законопроект о реновации

В законопроекте о реновации, который прошел первое чтение в Мосгордуме и после этого отложен для дальнейшего обсуждения, бросается в глаза три позиции.

Во-первых, законопроект предполагает создание государственного супермонстра. Этот монстр называется «Фонд содействия реновации жилищного фонда в г. Москве». Этот супермонстр распоряжается гигантскими деньгами и обладает гигантскими полномочиями. Этот супермонстр объявляется в законопроекте единственным поставщиком и на этом основании выводится из-под действия закона о конкурсных госзакупках.

То есть этот супермонстр может все. Раздавать подряды. Платить за них деньги. Согласовывать проекты — хоть небоскреб в Жулебине без метро, шоссе, поликлиники и магазина. Сносить любые здания «первого периода индустриального домостроения» или приравненные к ним.

Во-вторых, из законопроекта следует, что собственники дома, который захотел снести Фонд, не имеют никаких прав. Дом сносят на основании решения исполнительной власти г. Москвы. Даже решения пресловутых собраний по законопроекту ничего не значат. Если жильцы не согласны, их могут снести по суду. Согласно тому же законопроекту, никакой процедуры выбора жилья не предусмотрено.

Судя по тому, что уже сейчас несогласным прокалывают шины и поджигают квартиры, Фонд реновации чисто теоретически может взять на вооружение и другие, кроме суда, методы убеждения.

И, наконец, третье. В законопроекте ничего не говорится о нормативах по плотности и высоте застройки. В нем нет даже слова «озеленение».

То есть законопроект де-юре позволяет супермонополисту под названием «Фонд реновации» выселить 1,6 млн москвичей из их домов и вселить в многоэтажные гробы без зелени, инфраструктуры, школ, детских садов, магазинов и поликлиник.

Почему я считаю, что именно так и произойдет? По очень простой причине.

Дело в том, что когда компании на рынке жилья конкурируют между собой, то их прибыль является максимальной в том случае, если они предлагают наилучший по соотношению «цена–качество» товар. А когда на рынке есть монополист (в нашем случае Фонд реновации), то максимальную прибыль приносит самый плохой продукт, купленный государством по самой дорогой цене.

Многоэтажные гробы без инфраструктуры и являются таким продуктом.

Разъяснение мэрии

Может быть, законопроект — это еще не всё? Может быть, мы найдем какие-нибудь подробности на сайте мэрии?

Действительно, сейчас на сайте мэрии вывешена бойкая презентация под названием: «Какие дома придут на смену пятиэтажкам».

В тексте этом говорится, что в каждом из домов «будут просторные комфортные холлы, подъезды с низкими порогами и пандусами, а также лифты, которые опускаются до уровня входной группы так, что до них не надо добираться по лестницам».

Лифт — это здорово. Но вот все-таки — сколько будет этажей?

«Керамическая плитка на полу холлов обеспечивает чистоту подъездов… Каждое здание оборудовано современными инженерными системами, которые гарантируют бесперебойную подачу воды, света и электричества».

Что в домах будет свет и вода, это, конечно, круто. Но все-таки как насчет этажей?

«В помещениях будут установлены пластиковые окна, защищающие от пыли и шума. Балконы оборудуют стеклопакетами, а на полу положат керамическую плитку».

Плитка — это, конечно, главное, но — сколько вокруг будет поликлиник и магазинов?

«В квартирах выполнят современный ремонт. Двери… оснастят ручками, фиксаторами замков, дверными упорами и надежными петлями. В плинтусах проложат кабель-каналы. Электрическая разводка — с безопасными выключателями и розетками».

Розетки в стенах — это, конечно, да! Да и двери с ручками — это большое новшество. Но как все-таки с этажностью?

«Кухни отделают обоями светлых тонов… Ванные комнаты оборудуют хромированным полотенцесушителем».

Но этажность-то и плотность застройки? Мэрия старательно избегает ответа.

Знаете ли вы, на кого рассчитан текст на сайте мэрии? Ответ: на люмпена. Он рассчитан на вечно пьяного мужика 60 лет. Ремонта он не делал последние лет тридцать. Петли сорваны, из розеток бьет током, обои висят клочьями — и тут нашему гражданину подвалило счастье! Новенькая квартира! Остальные же жильцы, которые живут не в хлеву, будем откровенны, первое, что сделают, въехав в казенную квартиру с дешевой плиткой, — выдерут и плитку, и ручки и вкрутят свои.

Зачем же тогда вообще класть плитку и ставить хромированные полотенцесушители? Не проще ли не переводить ресурс и отдавать квартиру без отделки? Большинство покупателей в новостройках ведь так и берет — квартира без отделки, а отделка — по своему вкусу.

А! Так тут-то собака и зарыта.

Квартира «с отделкой» даст возможность застройщику впарить ее городу за, к примеру, 5 млн руб., а ту же квартиру на рынке продавать без отделки за 2 млн. «А почему дешевле?» — «А потому что без отделки». — «А почему нельзя переселяемому отдать без отделки?» — «А потому что мы обещали ему готовую квартиру».

Хотите поспорить, что оно так? Тогда я предложу вам очень простой тест. Почему бы в законе не написать, что квартиры, по желанию собственника, предоставляются без отделки, а стоимость отделки выплачивается жильцу наличными?

Это был бы простой выход. Он стоил бы ровно столько же, предоставил бы жильцу право выбора и сэкономил бы десятки тысяч выдранных унитазов и сотни тысяч метров переложенной плитки. Ровно поэтому он никогда не будет реализован. Весь проект заточен не под то, чтобы деньги на хромированный полотенцесушитель достались жильцам, а под то, чтобы они достались застройщику.

Париж. Мумбаи. Пекин. Сан-Паулу

Первый город на планете Земля (есть подозрение, что это был Иерихон) появился около 10 тыс. лет назад. Из этого легко понять, что проблема реновации случилась не впервые в истории человечества.

Как человечество решало эту проблему? Бегло пройдемся по прецедентам.

Во-первых, вопреки стенаниям о неприкосновенности частной собственности снос частного жилья ради решения общегородских проблем является общепринятой практикой. Одним из результатов такого сноса являются, к примеру, просторные парижские бульвары. В 1860-х годах по приказанию Наполеона III просто сносят весь средневековый Париж.

Однако перепланировка Парижа 1860-х годов представляет собой ситуацию, диаметрально противоположную московской. Сносят частную собственность ради public use. Но не сносят частную собственность для того, чтобы насильственно облагодетельствовать этих же собственников.

Государственные программы реновации жилья имеет Бразилия. Отличительной чертой городского пейзажа любого бразильского города являются фавелы — чудовищные трущобы, без света, канализации и воды, выстроенные без разрешения. Еще в начале 1980-х годов, при диктатуре, фавелы просто сносили бульдозерами. Бульдозеры не помогли — еще в 1993 году в фавелах жили около 19,8% жителей 12-миллионного Сан-Паулу.

Вскоре после победы демократии Бразилия начала госпрограмму расселения фавел, а главное —  узаконили права сквоттеров. В результате ситуация частично начала решаться сама собой: получив жилье в собственность, люди попросту радикально улучшили его, по той же причине, по которой улучшается выкупленная коммуналка. В результате за 20 лет доля жителей фавел в Сан-Паулу упала с 19,8 до 11%.

Еще один пример реновации — это Пекин. При Мао Пекин был застроен так называемыми «хутонг». Хутонг — это китайская коммуналка. Квартал средневековых глиняных сараев, без воды, с единственным сортиром на квартал.

В 1990-х годах в Пекине сносили ежегодно по 600 хутонг, вмещавших по полмиллиона резидентов. Никакого жилья им не строили, компенсация в зубы — и привет.

Еще более тяжелая ситуация была в Мумбаи. Из 12,4 млн населения города свыше 40% жили в трущобах, построенных из птичьего дерьма.

Сейчас город принял исключительно разумную программу, в рамках которой земля под трущобой продается частному девелоперу по цене 25% от рынка. Если 70% жителей квартала согласны, то девелопер сносит квартал и строит на его месте высотку. Жителям в ней достаются квартиры. Девелоперы конкурируют друг с другом в борьбе за симпатии жителей квартала, и поэтому те могут рассчитывать на наилучший вариант.

Как видим, масштабные программы реновации частного жилья действуют только в странах третьего мира, а необходимость государственного вмешательства неизменно связана с неправильной экономической политикой в прошлом.

Проблемы нет

Из вышесказанного следует, что вся московская проблема «расселения хрущевок» высосана из пальца. Хрущевки — это не бразильские фавелы и не пекинские хутонг с одним сортиром на весь квартал. Это дома, построенные по плану, со светом, водой, теплом, с инфраструктурой и палисадниками, с санузлами. По сравнению с фавелой — это просто Ritz Carlton.

Если и была в Москве жилищная проблема, то она была с коммуналками. Эта проблема, как мы знаем, была решена без всякого вмешательства государства. Как только возник рынок жилья, коммуналки выкупили и расселили.

Проблема пятиэтажек решается так же. По мере того как они ветшают, квартиры в них стоят все дешевле, в конце концов девелопер выкупает развалюху и строит на ее месте другой дом: желательно той же этажности.

Никакой надобности в супермонстре под названием «Фонд реновации» для этого нет. Девелоперы на рынке будут конкурировать и предложат собственникам наилучшие условия. Без единой копейки казенных денег.

Пятиэтажки сами по себе — идеальная этажность. Высотное жилье в городе — это зло, которого следует избегать, если есть возможность. Езжайте в новые районы Копенгагена, и вы, к своему удивлению, увидите те же пятиэтажки — разумеется, почище и получше. Лучше пятиэтажки — только таунхаус.

Но это еще не все.

Реновация — это прежде всего беспрецедентная градостроительная революция. Я даже не знаю, что с ней сравнить — разве что полную перепланировку Рима после пожара 64 года н.э.

Даже более мелкие проекты происходят после долгого обсуждения — не обязательно обществом, но обязательно профессионалами. Проекты стадионов выносят на конкурс. Проекты театров выносят на конкурс. Здесь же речь идет о том, как будут жить 1,6 млн москвичей, и никакого конкурса, никакого обсуждения — ни среди публики, ни в профессиональной среде, среди архитекторов и инженеров — нет. Никто не знает вообще ничего.

Это немыслимо. Даже опыты, в конце концов, сначала ставят на свинках. Если все это делается для блага владельцев квартир — почему, например, не потренироваться для начала на каком-то одном выделенном районе?

Вынесите на конкурс проект, постройте квартал и предложите добровольно в него переселиться жильцам десятка пятиэтажек. Если квартал действительно будет хорош, никого уговаривать не придется — люди побегут сами.

Однако вместо конкурса реновацию поручают Фонду реновации. Создание этого монополиста означает смерть рынка в строительной индустрии, потому что все те застройщики, с которыми он заключит контракт, выживут. Все остальные — умрут. Почему вместо монополиста, уж если приспичило расселять пятиэтажки, не устроить конкуренцию, как в Мумбаи?

Социальная несправедливость

Невозможно не сказать еще об одном моменте: проект реновации социально несправедлив. По умолчанию считается, что все 1,6 млн человек, обитающих в сносимых домах, — это униженные и оскорбленные. Но это вовсе не так. Несколько сотен тысяч этих обитателей — вполне состоявшиеся люди. Кто-то из них вообще покинул это жилье, кто-то способен сам купить новую квартиру.

Чтобы не быть голословной, приведу пример — я. У меня есть «однушка» в сносимой хрущевке. Это чудесная квартирка возле парка, в которой я жила мало, но счастливо. Сейчас я просто отдала ее родственнице, но вспоминаю о ней с исключительной приязнью: зеленый район, тишина, малоэтажная застройка.

Мне предоставят квартиру хуже? На каком основании? Почему город заберет у меня мою частную собственность?

Мне предоставят квартиру лучше? (Представим себе такой невероятный исход.) Опять же на каком основании? Получится, что я, и без того состоявшийся человек, получу даровую халяву от города, в то время как сотни тысяч в Москве реально нуждаются в улучшении жилищных условий.

Нетрудно заметить, что процесс покупки квартир будет заменен Фондом реновации процессом распределения. Что такое распределение и как оно происходит, мы хорошо знаем.

А еще такая отдельная тема, представьте себе: вы — высокопоставленный сотрудник Фонда реновации или тех, кто стоит за ним. Вы покупаете убитую квартиру за копейки, вносите дом в списки реновации и получаете в обмен дворец. Вы сомневаетесь, что это возможно? Не сомневайтесь: там, где есть административный ресурс, всегда есть и коррупционный арбитраж.

Выводы

Московские пятиэтажки — это не коммуналки и тем более не фавелы. Проблемы с расселением пятиэтажек в рыночной экономике нет вообще. Она должна и будет происходить сама собой по мере ветшания домов и выкупа застройщиками дешевеющих площадок.

Создание супермонополиста по вопросам реновации не имеет под собой никаких экономических оснований.

Самой большой проблемой при возникновении такого монополиста является то, что при наличии рынка жилья девелоперы извлекают прибыль из того, что они строят жилье лучше и дешевле конкурента. При наличии монопольного заказчика они будут извлекать прибыль из как можно более плотной, высокой и дешевой застройки.

В своем текущем виде проект реновации — это не что иное, как гигантский проект создания искусственного спроса на жилплощадь. Люди — 1,6 млн москвичей — в нем играют роль финансовых инструментов, с помощью которых этот спрос создается.

Механизм гениален и прост. Сначала у 1,6 млн человек отнимают собственность, и это позволяет застройщику бесплатно получить землю, за которую иначе надо было бы платить. Потом этим же 1,6 млн человек покупают квартиры, за счет государства, тем самым гарантируя внерыночный спрос на построенную недвижимость.

Под предлогом заботы о правах выселенцев государство гарантирует даже розетки в стенах и хромированные полотенцесушители, что создает неограниченные возможности для манипулирования ценами и откатов.

Согласно проекту реновации, платить за квартиры и вселять в них людей будет государство. А строить — частный застройщик. В таких условиях застройщик, с целью максимизации своей прибыли, будет неизбежно строить жилье максимальной этажности и плотности.

На фоне градостроительной катастрофы, вызванной такой застройкой, проблемы хрущевок и даже бразильских фавел покажутся детским садом.