Про нас в конце пишуть..Скоро сказка сказывается, да не скоро реновация делается

Источник: https://www.pravda.ru/economics/realty/opinion/25-06-2018/1387322-renovacia-0/

Данный вопрос оказался достаточно дискуссионным, ведь для многих жителей очень важно сохранить детский сад или школу. Однако оставить за собой право проживания в одном квартале смогут далеко не все собственники, так как переселение будет осуществляться в рамках одного района.

Новые объекты будут строиться как реновационное жилье, при этом права граждан защищены - останется прежнее количество комнат, квартиры будут с отделкой, также позиционируется, что площадь мест общего пользования будет увеличена.

Спорный момент, связанный с этой программой, заключается в том, что под снос попали не только пятиэтажки, но и дома большей этажности, даже кирпичных серий. По данным компании Est-a-Tet, на сегодня в продажу выставлено около 1300 реновационных квартир. Продавцы распределились по нескольким «командам». Команда тех, кто испугался и рванул продавать квартиру, пока не стало поздно, и тех, кто напротив, решил подождать и посмотреть, что же будет. Однако, учитывая анонсирование в СМИ новостей об увеличенных площадях мест общего пользования, многие из тех, кто изначально торопился с продажей, задумались - а не выгоднее ли будет оставить недвижимость себе? В связи с чем количество выставленных на продажу квартир постепенно сокращается. При этом причины продажи могут быть самыми разными. Не стоит забывать, что во многих сериях кирпичных домов были свободные планировки, в связи с чем многие собственники переделывали однокомнатные квартиры в двушки, а также делали студии. Учитывая, что по нормам реновации взамен однушки будет предоставлена... однушка, многие клиенты спешат реализовать свою квартиру, чтобы не «проиграть» по количеству метров и формату жилья. А вот владельцы комнат в коммунальных квартирах напротив, надеются на улучшение, ведь, в соответствии с Законом о статусе столицы, владельцам комнат предоставят квартиры.

Спрос на реновационное жилье сегодня очень высокий, а большая часть квартир, выставленных в продажу, находится в прекрасном состоянии. Наибольшей популярностью пользуются двух- и трехкомнатные лоты, так как в будущем есть возможность получить квартиры той же площади, но уже в новых домах. Отсюда возникает вопрос - кто же является потенциальным покупателем такого формата? Итак, есть покупатели-авантюристы, которых дополнительно стимулируют еще и валютные колебания. Есть покупатели-мечтатели, которым не хватает денег на хорошее качественное жилье, но они очень хотят жить в новостройках с современной инфраструктурой, и готовы вложить меньшую сумму в покупку недвижимости под снос, чтобы в перспективе получить лучшее жилье. Третья категория покупателей - которым все равно. Они покупают квартиру для жизни «здесь и сейчас», либо для сдачи в аренду.

По словам Юлии Дымовой, директора офиса продаж вторичной недвижимости компании Est-a-Tet, при такой популярности реновационных квартир логично, что многие продавцы хотят выиграть на продаже, обозначив цену существенно выше рынка. Однако реновация - глобальная программа, и уже сегодня выставлено очень много предложений, поэтому особых спекуляций в плане повышения цен мы не видим. Компенсировать «свой моральный вред» могут позволить себе только владельцы квартир в престижных локациях, где лоты выставлены на 10-15% выше средней стоимости по району. При этом и срок эскпозиции таких квартир достаточно короткий - они могут «уйти» в тот же день. Люди действительно верят в перспективу данной программы, однако пока мы видим лишь предварительные пятна застройки, и оценить целесообразность и выгоду таких вложений достаточно трудно.

Интересно, что по данной программе также позиционируют льготы по налогообложению, которые дают собственнику возможность непрерывного владения и права собственности. В случае, если старая квартира находилась в собственности более 3-х лет, то по новой квартире будет учитываться срок предыдущего владения. Многие рассматривают реновационные квартиры в качестве инвестиционного вложения. Попробуем решить небольшую задачку - предположим, что около 40% сегодняшних инвесторов хотят получить новую квартиру для последующей реализации. Прибавим к 40% еще 10% тех, кто будет вынужден продать недвижимость исходя из жизненных обстоятельств. Ответ - половина квартир окажется выставленной в продажу с целью получения определенной доли денежной прибыли. Напомню, что сейчас по-прежнему идет снижение цен на вторичном рынке, и выставлен большой объем предложения, помимо реновационного жилья, и, если ситуация не изменится, есть вероятность столкнуться с «затовариванием».

Интересно, что еще остались люди, которые верят в сказки и рассчитывают как-то «особенно улучшить жилищные условия». Заселив, например, неопределенное количество людей, или развестись для получения дополнительной недвижимости. Однако те «примочки», к которым можно было прибегнуть ранее для получения дополнительных площадей, в реновации работать не будут. Взамен неприватизированного жилья (предоставленного по договорам социального найма) дают равнозначное жилое помещение, а для улучшения жилищных условий нужно было заранее встать на очередь, или быть признанными нуждающимися до 01.03.2005 г.

Сбербанк обещает появление льготных вариантов ипотеки для приобретения дополнительных метров. Также мы надеемся, что появятся еще и дополнительные программы для стимулирования решения жилищного вопроса москвичей, ведь, ни для кого не секрет, что во многих квартирах домов старого фонда живут сразу три поколения, которые не могут разъехаться из-за отсутствия денежных средств, учитывая высокую стоимость аналогичного нового жилья.

К сожалению, под реновацию попали не только спальные районы, но и центральные локации, в которых сохранилось много объектов культурного наследия. В соответствии с законом такие здания снесены не будут, но люди из них переедут в другое жилье. Мы часто сталкиваемся с клиентами, которые дочитали программу до этого места, и собираются исключить свой дом из списка. Например, под реновацию попали несколько корпусов «Буденовского городка» на Бауманской, и здесь мы видим реальное противостояние плюсов и минусов заявленной программы. С одной стороны, собственники коммунальных квартир, которые надеются без доплат переехать в отдельные квартиры, а с другой - собственники квартир в престижной сталинке с высокими потолками и камерностью двориков.

После того, как по первой очереди будут предоставлены квартиры, которые окажутся качественными и с соблюдением всего раннее заявленного в программе и освещенного в СМИ, спрос на реновационное жилье, несомненно, усилится. Как только будут известны сроки сноса каждого дома, квартиры могут начать еще более активно сниматься продажи.